Délais d'instruction du permis de construire — Guide complet
L'instruction d'un permis de construire dure 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres projets, avec des majorations possibles en secteur protege ou pour les ERP. À l'expiration du délai, le silence vaut accord (permis tacite). Voici les délais de droit commun, les majorations, le permis tacite et la gestion d'un dossier incomplet.
- 2 mois pour les maisons individuelles (CERFA 13406)
- 3 mois pour tous les autres projets (CERFA 13409)
- Majorations en secteur ABF, ERP, monument historique
- Permis tacite si pas de réponse dans le délai imparti
Les délais de droit commun
L'article R423-23 du Code de l'urbanisme fixe deux délais de droit commun pour l'instruction des permis de construire :
2 mois — Maison individuelle
Pour les demandes déposées avec le formulaire CERFA 13406 (maison individuelle et ses annexes). Ce délai s'applique également aux extensions de maison individuelle.
3 mois — Tous les autres projets
Pour les demandes déposées avec le formulaire CERFA 13409 (bâtiments collectifs, ERP, commerces, bureaux, bâtiments industriels). Ce délai de base peut être majoré.
Le point de départ du délai est la date de dépôt du dossier complet en mairie. Si le dossier est déposé par voie dématérialisée, c'est la date de réception électronique qui fait foi. Le récépissé délivré par la mairie mentionne explicitement la date d'expiration du délai.
Vérifier que votre dossier CERFA est complet — formulaires, pièces obligatoires PCMI, conditions de dépôt.
Les majorations de délai
Dans certaines situations, le délai de droit commun est majoré pour permettre la consultation d'organismes spécifiques. La mairie doit notifier cette majoration au demandeur dans le mois suivant le dépôt du dossier (article R423-42).
| Situation | Majoration | Délai total |
|---|---|---|
| Secteur protégé (ABF) | +1 mois (R423-24) | 3-4 mois |
| Dérogation PLU | +1 mois (R423-24) | 3-4 mois |
| ERP (5ème cat. et +) | +3 mois (R423-28) | 6 mois |
| IGH (Immeuble Grande Hauteur) | +3 mois (R423-28) | 6 mois |
| Monument historique | +3 mois (R423-28) | 6 mois |
| Enquête publique | variable (R423-29/32) | jusqu'à 9 mois |
| Projet Ministère Défense | +9 mois (R423-31) | 12 mois |
| Réserve naturelle | +2 mois (R423-25) | 4-5 mois |
Les majorations sont cumulatives : un projet ERP situé en secteur ABF cumule +1 mois (ABF) et +3 mois (ERP), soit un délai total de 7 mois. La notification de majoration mentionne le délai résultant et le motif de la consultation supplémentaire.
Le permis tacite (silence vaut accord)
Si la mairie n'a pas notifié sa décision à l'expiration du délai d'instruction (majoré le cas échéant), le permis de construire est réputé accordé. Ce principe du « silence vaut accord » est posé par l'article R424-1 du Code de l'urbanisme.
Le permis tacite confère exactement les mêmes droits qu'un permis express : même durée de validité (3 ans), mêmes obligations (affichage, DOC, DAACT), mêmes délais de recours des tiers (2 mois). Le titulaire peut demander en mairie un certificat de permis tacite attestant de l'existence de l'autorisation, utile pour les banques et les assureurs.
Exceptions : le silence ne vaut pas accord dans les cas listés à l'article R424-2, notamment lorsque le projet est soumis à un avis conforme de l'ABF, lorsqu'il concerne un ERP, lorsqu'il est situé dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques, ou lorsqu'il fait l'objet d'une évaluation environnementale.
Que faire si le dossier est incomplet ?
Si le dossier est incomplet, la mairie dispose d'un mois à compter du dépôt pour adresser au demandeur une lettre de demande de pièces complémentaires (article R423-38 du Code de l'urbanisme). Cette lettre doit être exhaustive : la mairie ne peut pas demander de nouvelles pièces ultérieurement.
Le demandeur dispose alors de 3 mois pour fournir les pièces demandées (article R423-39). Le délai d'instruction est suspendu pendant cette période et ne recommence à courir qu'à la réception du dossier complété. Si les pièces ne sont pas fournies dans les 3 mois, la demande est considérée comme rejetée tacitement.
Bonne pratique : vérifiez systématiquement la complétude de votre dossier avant le dépôt en utilisant la liste des pièces PCMI. Un dossier complet dès le dépôt évite des semaines de délai supplémentaire. Consultez la liste complète des pièces PCMI.
Questions fréquentes
Le délai court-il à partir du dépôt ou de l'accuse de reception ?
Le délai court à compter de la date de dépôt du dossier complet en mairie, et non de l'accuse de reception. Le recepisse mentionne la date d'expiration. Si le dossier est incomplet, le délai ne court qu'a reception des pieces manquantes.
La mairie peut-elle prolonger le délai sans prevenir ?
Non, la mairie doit notifier toute modification du délai dans le mois suivant le dépôt (R423-42). À defaut, c'est le délai de droit commun (2 ou 3 mois) qui s'applique.
Un permis tacite a-t-il la même valeur ?
Oui, un permis tacite confere les mêmes droits et obligations qu'un permis exprès. Il est opposable aux tiers et soumis aux mêmes délais de recours (2 mois après affichage). Le titulaire peut demander un certificat attestant du permis tacite.
Peut-on accelerer l'instruction ?
Non, les délais sont des maximums légaux que l'administration ne peut pas réduire. En revanche, un dossier complet et soigne evite les demandes de pieces complémentaires qui suspendent et rallongent les délais.
Pour aller plus loin
Les délais d'instruction ne sont qu'une étape du processus. Retrouvez le guide complet pour comprendre la validité, le transfert, le modificatif et les recours.