Passoires thermiques en France
En France, environ 5,2 millions de logements sont classes F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique — les passoires thermiques. La loi Climat & Resilience d'aout 2021 a fixe un calendrier strict d'interdiction progressive de leur mise en location, applicable a toute nouvelle signature de bail comme aux renouvellements tacites. Pour les propriétaires bailleurs, les vendeurs et les coproprietes, les échéances 2025, 2028 et 2034 sont devenues un facteur cle de decision.
Définition et cadre légal
Une passoire thermique est un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classe F (consommation entre 330 et 420 kWh/m²/an) ou G (au-dela de 420 kWh/m²/an). La loi Climat & Resilience du 22 aout 2021 a fixe un calendrier strict d'interdiction progressive de mise en location, applicable a toute nouvelle signature de bail comme aux renouvellements tacites. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classes G ne peuvent plus être proposes a la location : le propriétaire d'un bien F ou G dispose d'une fenêtre etroite pour engager les travaux ou ceder le bien.
Calendrier d'interdiction de location
L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements intervenant après la date d'échéance ; les baux en cours ne sont pas affectes tant qu'ils ne sont pas reconduits avec un nouveau locataire. Au 1er janvier 2025, les logements G (environ 600 000 biens) sont interdits a la location : la mesure est appliquee. Au 1er janvier 2028, les logements F (environ 1,4 million) seront concernes. Au 1er janvier 2034, ce sera le tour des logements E (environ 3,2 millions).
Combien de passoires thermiques par département ?
La repartition géographique varie fortement : Paris et la Cote d'Azur concentrent les anciens immeubles haussmanniens mal isoles, la Lorraine et le Nord-Pas-de-Calais portent l'heritage des cites minieres, et la Bretagne combine maisons rurales et residences secondaires en pierre. Selon les estimations de l'Observatoire national de la rénovation énergétique, Paris (75) compte environ 215 000 logements F ou G, les Bouches-du-Rhone (13) environ 188 000 et le Rhone (69) environ 162 000. Les observatoires locaux Prescriptio detaillent les chiffres précis et les cartes interactives de chaque département.
Sortir d'une passoire thermique : les solutions
Le levier principal est MaPrimeRenov Parcours accompagne, qui finance jusqu'a 70 % des travaux pour les menages très modestes, plafond a 70 000 EUR de travaux HT. La condition essentielle : un bouquet de travaux faisant gagner au minimum 2 classes DPE (typiquement F vers D ou G vers E). Avant tout chantier, un audit énergétique est obligatoire pour les logements F et G mis en vente depuis avril 2023. Trois familles de travaux sont prioritaires : l'isolation thermique (combles, murs, plancher bas, jusqu'a 40 % de gains), le système de chauffage (pompe a chaleur air-eau, chaudiere biomasse, solaire thermique) et la ventilation et les menuiseries (VMC double flux, triple vitrage).
Trouver un artisan RGE pour la rénovation
Les aides MaPrimeRenov, eco-PTZ et CEE imposent toutes le recours a une entreprise certifiee Reconnu Garant de l'Environnement. L'annuaire Prescriptio recense les entreprises certifiees RGE par metier (isolation, pompes a chaleur, photovoltaique) et par département. Verifiez la qualification spécifique au domaine de travaux (Qualibat pour le bati, Qualifelec pour l'electricite, Qualibois pour le chauffage bois, Qualisol pour le solaire thermique, QualiPV pour le photovoltaique) : la mention RGE seule ne suffit pas, elle doit correspondre au geste finance par l'aide.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement dont le DPE est classe F ou G, c'est-a-dire consommant plus de 330 kWh/m² par an. Ces biens energivores sont progressivement interdits a la location selon la loi Climat et Resilience.
Combien de passoires thermiques en France ?
Selon les données ADEME et l'Observatoire national de la rénovation énergétique, environ 5,2 millions de logements sont classes F ou G en France, soit près de 17 % du parc immobilier residentiel.
Quand une passoire thermique sera interdite a la location ?
Le calendrier est progressif : depuis le 1er janvier 2025 pour les logements G, à partir du 1er janvier 2028 pour les F, et 1er janvier 2034 pour les E. Au-dela de ces dates, les biens loues sont consideres comme indecents au sens du droit locatif.
MaPrimeRenov peut-elle financer la sortie de passoire ?
Oui. MaPrimeRenov Parcours accompagne finance jusqu'a 70 % des travaux pour les menages très modestes (plafond 70 000 EUR HT) et 30 % pour les revenus intermediaires, à condition d'un bouquet de travaux faisant gagner au minimum 2 classes DPE.
Quelle decote sur le marché pour une passoire ?
Selon la FNAIM et les notaires, une passoire thermique se vend en moyenne 5 a 15 % moins cher qu'un logement classe D dans la même zone. La decote peut atteindre 20 % en zone tendue et se creuse depuis 2022.
Pour aller plus loin
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