DPE F et G — Échéances 2025 / 2028 / 2034 et solutions de rénovation
En France, environ 5,2 millions de logements sont classes F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique : ce sont les passoires thermiques. La loi Climat & Resilience d'aout 2021 a instaure un calendrier d'interdiction progressive de leur mise en location, dans le but d'accelerer la rénovation du parc le plus energivore. Pour les propriétaires bailleurs comme pour les vendeurs, les échéances réglementaires (2025, 2028, 2034) sont devenues un facteur cle de decision.
Les 7 classes du DPE
Le DPE classe les logements de A a G en fonction de leur consommation d'énergie primaire (kWh/m²/an) et de leurs emissions de gaz a effet de serre (kg CO2/m²/an). La classe la moins favorable des deux indicateurs est retenue : un logement performant en énergie mais chauffe au fioul peut être classe F a cause de ses emissions. Un logement F consomme entre 331 et 420 kWh/m²/an, un logement G dépasse 420. Les classes F et G représentent environ 17 % du parc residentiel francais, soit 5,2 millions de logements selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique.
Échéances loi Climat & Resilience
L'article 160 de la loi du 22 aout 2021 a fixe un calendrier d'interdiction progressive de mise en location selon la classe DPE. Aout 2022 : gel des loyers pour les F et G. 1er avril 2023 : audit énergétique obligatoire a la vente des F et G. 1er janvier 2025 : interdiction de location des G et extension de l'audit aux E. 1er janvier 2028 : interdiction de location des F. 1er janvier 2034 : interdiction de location des E. L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements, pas aux baux en cours tant qu'ils ne sont pas reconduits.
Que faire si mon logement est F ou G ?
Trois options s'offrent au propriétaire : rénover pour atteindre une classe supérieure, vendre avant l'échéance en assumant la decote (5 a 15 % en moyenne) ou conserver le bien en occupation personnelle. Avant tout projet, il est fortement recommande de faire réaliser un audit énergétique réglementaire qui compare au moins deux scenarios de travaux. Les travaux les plus efficaces sont, dans l'ordre : l'isolation thermique de l'enveloppe (toiture, murs par l'extérieur, planchers bas), le remplacement du chauffage (pompe a chaleur, chaudiere biomasse), le remplacement des menuiseries et l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée performante.
Combien coûte la rénovation ?
Le coût d'une rénovation énergétique complète varie fortement selon le type de bien et la classe de depart. Pour faire passer un bien de la classe G a B en 2025-2026 : environ 30 000 EUR pour un appartement de 60 m² (chauffage individuel), 50 000 EUR pour une maison de ville de 100 m², 75 000 EUR pour une maison familiale de 150 m² et jusqu'a 90 000 EUR pour une maison ancienne ou complexe. Après deduction des aides (MaPrimeRenov Parcours accompagne, prime CEE, TVA réduite, eco-PTZ), le reste a charge pour les menages modestes peut tomber a 10-20 % du coût total.
Quelles aides ?
Le dispositif principal est MaPrimeRenov, qui finance jusqu'a 90 % du coût des travaux pour les menages très modestes en cas de rénovation globale (gain minimum de deux classes énergétiques). Un bonus sortie de passoire de 1 500 EUR s'ajoute pour tout saut depuis F ou G. Plusieurs dispositifs sont cumulables : l'eco-PTZ (pret a taux zero jusqu'a 50 000 EUR sur 20 ans), la TVA réduite a 5,5 %, les certificats d'économie d'énergie (CEE) et certaines aides locales. En copropriete, MaPrimeRenov Copropriete finance jusqu'a 25 % du coût des travaux votes en assemblee générale.
Trouver un artisan RGE
Pour bénéficier de MaPrimeRenov et de l'eco-PTZ, les travaux doivent imperativement être réalisés par une entreprise titulaire de la qualification RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) correspondant au domaine concerne. Cette ecoconditionnalite vise a garantir la qualite des travaux. L'annuaire des entreprises RGE recense des dizaines de milliers d'artisans qualifiés en France, avec leurs domaines d'intervention, leurs qualifications détaillées (Qualibat, Qualifelec, Qualit'EnR, RGE Études) et leurs zones d'activite.
Questions fréquentes
Quand un logement F ou G sera-t-il interdit a la location ?
Les logements G sont interdits a la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir du 1er janvier 2028 et les E à partir du 1er janvier 2034. L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements, pas aux baux en cours.
Puis-je vendre un logement F ou G ?
Oui, la vente reste autorisee. Mais depuis le 1er avril 2023, le vendeur d'un logement F ou G doit fournir un audit énergétique réglementaire à l'acheteur, en complement du DPE. Cet audit présente au moins deux scenarios de travaux.
Comment savoir si mon logement est F ou G ?
La classe DPE figure sur l'etiquette énergie remise lors du diagnostic (valable 10 ans). Si vous n'avez pas de DPE recent, vous pouvez consulter la base ADEME des DPE publiée sur data.gouv.fr en saisissant l'adresse du bien. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement.
Quel impact sur le prix d'une vente immobilière ?
Les études notariales constatent une decote moyenne de 5 a 15 % sur le prix de vente d'un logement F ou G par rapport a un bien équivalent en classe D ou E. La decote s'accentue a mesure que les échéances locatives approchent.
Quelle difference entre logement F et logement G ?
Un logement F consomme entre 330 et 420 kWh/m²/an d'énergie primaire ; un logement G dépasse 420. Un bien F emet entre 70 et 100 kg CO2/m²/an, un bien G plus de 100. Les deux classes sont qualifiées de passoires thermiques.
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