DPE F et G — Echeances 2025 / 2028 / 2034 et solutions de renovation
En France, environ 5,2 millions de logements sont classes F ou G au Diagnostic de Performance Energetique : ce sont les passoires thermiques. La loi Climat & Resilience d'aout 2021 a instaure un calendrier d'interdiction progressive de leur mise en location, dans le but d'accelerer la renovation du parc le plus energivore. Pour les proprietaires bailleurs comme pour les vendeurs, les echeances reglementaires (2025, 2028, 2034) sont devenues un facteur cle de decision.
Les 7 classes du DPE
Le DPE classe les logements de A a G en fonction de leur consommation d'energie primaire (kWh/m²/an) et de leurs emissions de gaz a effet de serre (kg CO2/m²/an). La classe la moins favorable des deux indicateurs est retenue : un logement performant en energie mais chauffe au fioul peut etre classe F a cause de ses emissions. Un logement F consomme entre 331 et 420 kWh/m²/an, un logement G depasse 420. Les classes F et G representent environ 17 % du parc residentiel francais, soit 5,2 millions de logements selon l'Observatoire national de la renovation energetique.
Echeances loi Climat & Resilience
L'article 160 de la loi du 22 aout 2021 a fixe un calendrier d'interdiction progressive de mise en location selon la classe DPE. Aout 2022 : gel des loyers pour les F et G. 1er avril 2023 : audit energetique obligatoire a la vente des F et G. 1er janvier 2025 : interdiction de location des G et extension de l'audit aux E. 1er janvier 2028 : interdiction de location des F. 1er janvier 2034 : interdiction de location des E. L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements, pas aux baux en cours tant qu'ils ne sont pas reconduits.
Que faire si mon logement est F ou G ?
Trois options s'offrent au proprietaire : renover pour atteindre une classe superieure, vendre avant l'echeance en assumant la decote (5 a 15 % en moyenne) ou conserver le bien en occupation personnelle. Avant tout projet, il est fortement recommande de faire realiser un audit energetique reglementaire qui compare au moins deux scenarios de travaux. Les travaux les plus efficaces sont, dans l'ordre : l'isolation thermique de l'enveloppe (toiture, murs par l'exterieur, planchers bas), le remplacement du chauffage (pompe a chaleur, chaudiere biomasse), le remplacement des menuiseries et l'installation d'une ventilation mecanique controlee performante.
Combien coute la renovation ?
Le cout d'une renovation energetique complete varie fortement selon le type de bien et la classe de depart. Pour faire passer un bien de la classe G a B en 2025-2026 : environ 30 000 EUR pour un appartement de 60 m² (chauffage individuel), 50 000 EUR pour une maison de ville de 100 m², 75 000 EUR pour une maison familiale de 150 m² et jusqu'a 90 000 EUR pour une maison ancienne ou complexe. Apres deduction des aides (MaPrimeRenov Parcours accompagne, prime CEE, TVA reduite, eco-PTZ), le reste a charge pour les menages modestes peut tomber a 10-20 % du cout total.
Quelles aides ?
Le dispositif principal est MaPrimeRenov, qui finance jusqu'a 90 % du cout des travaux pour les menages tres modestes en cas de renovation globale (gain minimum de deux classes energetiques). Un bonus sortie de passoire de 1 500 EUR s'ajoute pour tout saut depuis F ou G. Plusieurs dispositifs sont cumulables : l'eco-PTZ (pret a taux zero jusqu'a 50 000 EUR sur 20 ans), la TVA reduite a 5,5 %, les certificats d'economie d'energie (CEE) et certaines aides locales. En copropriete, MaPrimeRenov Copropriete finance jusqu'a 25 % du cout des travaux votes en assemblee generale.
Trouver un artisan RGE
Pour beneficier de MaPrimeRenov et de l'eco-PTZ, les travaux doivent imperativement etre realises par une entreprise titulaire de la qualification RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) correspondant au domaine concerne. Cette ecoconditionnalite vise a garantir la qualite des travaux. L'annuaire des entreprises RGE recense des dizaines de milliers d'artisans qualifies en France, avec leurs domaines d'intervention, leurs qualifications detaillees (Qualibat, Qualifelec, Qualit'EnR, RGE Etudes) et leurs zones d'activite.
Questions fréquentes
Quand un logement F ou G sera-t-il interdit a la location ?
Les logements G sont interdits a la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront a partir du 1er janvier 2028 et les E a partir du 1er janvier 2034. L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements, pas aux baux en cours.
Puis-je vendre un logement F ou G ?
Oui, la vente reste autorisee. Mais depuis le 1er avril 2023, le vendeur d'un logement F ou G doit fournir un audit energetique reglementaire a l'acheteur, en complement du DPE. Cet audit presente au moins deux scenarios de travaux.
Comment savoir si mon logement est F ou G ?
La classe DPE figure sur l'etiquette energie remise lors du diagnostic (valable 10 ans). Si vous n'avez pas de DPE recent, vous pouvez consulter la base ADEME des DPE publiee sur data.gouv.fr en saisissant l'adresse du bien. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement.
Quel impact sur le prix d'une vente immobiliere ?
Les etudes notariales constatent une decote moyenne de 5 a 15 % sur le prix de vente d'un logement F ou G par rapport a un bien equivalent en classe D ou E. La decote s'accentue a mesure que les echeances locatives approchent.
Quelle difference entre logement F et logement G ?
Un logement F consomme entre 330 et 420 kWh/m²/an d'energie primaire ; un logement G depasse 420. Un bien F emet entre 70 et 100 kg CO2/m²/an, un bien G plus de 100. Les deux classes sont qualifiees de passoires thermiques.
Pour aller plus loin
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