Les permis de construire
rendus exploitables

Le dépôt d'un permis de construire s'effectue à l'aide de formulaires CERFA normalisés : le CERFA 13406 pour les maisons individuelles et leurs annexes (garage, piscine, extension), et le CERFA 13409 pour tous les autres projets (bâtiments collectifs, ERP, commerces, bureaux). Un troisième formulaire, le CERFA 13411, est utilisé pour les demandes de permis modificatif.

Le dossier doit être accompagné de 8 pièces jointes obligatoires (PCMI1 à PCMI8) : plan de situation, plan de masse, plan en coupe, notice descriptive, plans de façades et toitures, insertion paysagère, et deux photographies (proche et lointaine). Le recours à un architecte est obligatoire dès que la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse 150 m² (article R431-2 du Code de l'urbanisme).

Le délai d'instruction de droit commun est de 2 mois pour les maisons individuelles (CERFA 13406) et de 3 moispour tous les autres projets (CERFA 13409), conformément à l'article R423-23 du Code de l'urbanisme. Ces délais courent à compter de la date de dépôt du dossier complet en mairie.

Des majorations s'appliquent dans plusieurs situations : +1 mois en secteur protégé (consultation de l'Architecte des Bâtiments de France), +3 mois pour les ERP ou les immeubles de grande hauteur, jusqu'à +9 mois pour les projets relevant du ministère de la Défense. En l'absence de réponse dans le délai imparti, un permis taciteest réputé accordé (sauf exceptions listées à l'article R424-2).

Un permis de construire est valable 3 ansà compter de sa notification. Ce délai peut être prolongé deux fois pour une durée d'un an chacune, soit 5 ans au total (décret n°2016-6 du 5 janvier 2016). La demande de prolongation doit être adressée par lettre recommandée à la mairie au moins 2 mois avant l'expiration du permis.

Le permis est considéré comme caduc si les travaux n'ont pas débuté dans le délai de validité, ou si les travaux sont interrompus pendant plus d'un an. L'ouverture du chantier est attestée par la Déclaration d'Ouverture de Chantier (DOC, CERFA 13407) à adresser en mairie dès le démarrage effectif des travaux.

Le permis modificatif(CERFA 13411) permet de modifier un permis de construire déjà accordé sans déposer une nouvelle demande complète. Trois conditions cumulatives définies par la jurisprudence du Conseil d'État encadrent son utilisation : les modifications ne doivent pas remettre en cause la conception générale du projet, ni modifier substantiellement son implantation, ni changer sa nature.

Concrètement, le permis modificatif peut porter sur un changement de matériaux de façade, une modification de l'aspect extérieur, un léger agrandissement ou une réduction de la surface. En revanche, une modification substantielle de l'emprise au sol ou un changement de destination du bâtiment nécessite un nouveau permis de construire.

Le permis de construire est un document administratif communicableau sens de l'article L311-1 du Code des relations entre le public et l'administration (CRPA). Toute personne peut demander à consulter un permis de construire en mairie, sans avoir à justifier d'un motif particulier. La demande peut être faite par courrier, par email ou en se présentant directement au service urbanisme.

La consultation porte sur l'ensemble du dossier : formulaire CERFA, plans, notice descriptive, avis des services consultés. La mairie dispose d'un délai d'un mois pour répondre à la demande. Les informations communicables incluent l'identité du demandeur, l'adresse du terrain, la nature des travaux et la surface créée. Prescriptio facilite cette recherche en indexant les données Sitadel par commune.

La réglementation applicable aux terrasses dépend de leur emprise au sol et de leur hauteur par rapport au terrain naturel. Une terrasse de plain-pied (non surélevée) ne crée pas d'emprise au sol et ne nécessite aucune autorisation d'urbanisme. En revanche, une terrasse surélevée de plus de 60 cm constitue une emprise au sol.

Les seuils sont les suivants : jusqu'à 5 m² d'emprise au sol, aucune formalité ; de 5 à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine PLU), une déclaration préalable suffit ; au-delà de 20 m² (ou 40 m²), un permis de construireest obligatoire. Attention : ces seuils s'apprécient à l'échelle de l'ensemble du projet, pas uniquement de la terrasse.

La construction d'un abri de jardin est soumise à des règles d'urbanisme dépendantes de sa surface de plancher et de sa hauteur. Jusqu'à 5 m² de surface de plancher et 12 m de hauteur, aucune formalité n'est requise. De 5 à 20 m², une déclaration préalable est nécessaire. Au-delà de 20 m² de surface de plancher, un permis de construire est obligatoire.

Si la hauteur de l'abri dépasse 12 m, un permis de construire est requis quelle que soit la surface. En secteur protégé (ABF, site classé), toute construction, même inférieure à 5 m², nécessite une déclaration préalable. L'abri de jardin est soumis à la taxe d'aménagement dès lors qu'il crée de la surface taxable close et couverte.

Le transfert de permis de construirepermet de changer le titulaire d'un permis existant sans en modifier le contenu. Il s'effectue via le formulaire CERFA 13412 et nécessite l'accord écrit du titulaire initial du permis. La demande est adressée à la mairie qui dispose d'un délai de 2 mois pour répondre. À défaut de réponse, le transfert est réputé accordé (permis tacite).

Le transfert est fréquent dans les opérations immobilières : un promoteur obtient le permis puis transfère à la SCI de portage, ou un particulier vend un terrain avec un permis déjà purgé de recours. Le transfert ne prolonge pas la durée de validité du permis : les délais continuent à courir normalement à compter de la délivrance initiale.