Prix au m² DVF — Données réelles par commune et type de bien
L'essentiel sur les prix au m²
- Prix calculés à partir des transactions réelles enregistrées par la DGFiP
- Médiane recommandée : moins sensible aux valeurs extrêmes que la moyenne
- Disponible par type de bien : maison, appartement, terrain
- Historique depuis 2014 pour analyser l'évolution sur 10 ans
Méthode de calcul du prix au m²
Le prix au m² issu des DVF se calcule de façon simple : pour chaque transaction comportant une surface bâtie renseignée, on divise la valeur foncière totale par la surface réelle bâtie. Seules les transactions de type « maison » ou « appartement » avec une surface non nulle sont retenues. Les ventes de terrains nus, les dépendances et les locaux commerciaux sont exclus du calcul.
La médiane est systématiquement préférée à la moyenne arithmétique. Sur un marché comme Paris, une poignée de transactions de prestige à 25 000 €/m² peut faire grimper la moyenne de manière non représentative du marché courant. La médiane, elle, n'est pas affectée par ces valeurs extrêmes et reflète ce que la moitié des acheteurs a réellement payé.
Pour qu'un calcul de prix au m² soit statistiquement fiable, il faut un minimum de 20 transactions comparables. En dessous de ce seuil, les résultats sont affichés avec un avertissement sur Prescriptio. Pour les communes rurales peu actives (moins de 10 ventes par an), il est recommandable d'élargir la zone d'analyse à l'intercommunalité.
Les transactions multiples (ventes de plusieurs biens dans un seul acte) sont traitées avec attention : la valeur foncière est répartie proportionnellement aux surfaces si les biens sont de nature différente. Les mutations à titre gratuit (donations, successions) ne figurent pas dans les DVF qui ne recensent que les mutations à titre onéreux.
Prix au m² dans les grandes villes françaises
Voici les prix médians au m² pour les appartements et maisons dans les principales métropoles françaises, calculés à partir des données DVF DGFiP sur les transactions 2023-2024. Les évolutions sont calculées depuis 2014 et depuis le pic de 2022.
| Commune | Appartement | Maison | Évolution |
|---|---|---|---|
| Paris (75) | 10 500 €/m² | N/A (peu de maisons) | +28 % depuis 2014, -12 % depuis 2022 |
| Lyon (69) | 4 800 €/m² | 3 800 €/m² | +65 % depuis 2014, -8 % depuis 2022 |
| Marseille (13) | 3 200 €/m² | 2 800 €/m² | +45 % depuis 2014, stable depuis 2022 |
| Bordeaux (33) | 4 200 €/m² | 3 500 €/m² | +80 % depuis 2014, -15 % depuis 2022 |
| Nantes (44) | 3 600 €/m² | 2 900 €/m² | +70 % depuis 2014, -10 % depuis 2022 |
| Toulouse (31) | 3 400 €/m² | 2 700 €/m² | +50 % depuis 2014, -5 % depuis 2022 |
| Strasbourg (67) | 3 100 €/m² | 2 600 €/m² | Données DVF partielles (droit local) |
Source : DVF DGFiP, transactions 2023-2024. Prix médians arrondis. Données Strasbourg partielles (droit local alsacien-mosellan).
Évolution des prix depuis 2014
Les données DVF permettent de reconstituer une chronique de prix depuis 2014, première année couverte par la base ouverte. Cette décennie a été marquée par plusieurs cycles distincts visibles dans les données.
La période 2014-2019 a vu une hausse modérée mais continue, portée par des taux d'intérêt historiquement bas. Les métropoles ont progressé de 20 à 35 %, tandis que les zones rurales restaient stagnantes voire en légère baisse. Le volume de transactions annuelles a progressivement augmenté pour atteindre un record en 2019 avec environ 1,07 million de ventes de logements.
La crise COVID de 2020 n'a eu qu'un impact temporaire sur les volumes (chute de 14 % en 2020, rattrapée en 2021). En revanche, elle a déclenché un exode urbain partiel qui a boosté les prix dans les villes moyennes et les communes périurbaines de 15 à 25 % supplémentaires entre 2020 et 2022. Certaines communes de l'Ain, de la Drôme ou de la Sarthe ont vu leurs prix doubler en quatre ans.
Depuis fin 2022, la remontée rapide des taux d'intérêt a enclenché une correction. Les volumes ont chuté de 30 à 40 % selon les marchés. Les prix ont reculé en valeur nominale dans la plupart des métropoles (de -5 % à -15 %), mais restent en hausse nette par rapport à 2014 même après cette correction.
Points de vigilance pour l'analyse
- →Les prix DVF sont en valeur nominale (non corrigés de l'inflation). En termes réels, la hausse depuis 2014 est significativement moindre.
- →Le délai de 6 mois de publication fait que les tendances récentes sont sous-représentées dans les données disponibles.
- →La baisse du volume de transactions rend les statistiques moins robustes : avec 30 % de ventes en moins, l'échantillon est plus petit et les médianes plus sensibles aux variations aléatoires.
Utiliser les prix au m² pour une estimation professionnelle
Pour estimer la valeur d'un bien à partir des DVF, les professionnels appliquent une méthodologie en plusieurs étapes. D'abord, ils sélectionnent les transactions comparables : même type de bien(appartement vs maison), même tranche de surface (±20 %), dans un périmètre géographique cohérent (commune, quartier, rue), sur les 24 derniers mois de données disponibles.
Ensuite, ils appliquent des coefficients d'état pour tenir compte des différences qualitatives absentes des DVF : un bien récemment rénové peut valoir 10 à 20 % de plus que la médiane du secteur, un bien nécessitant des travaux importants 15 à 25 % de moins. L'état du bien est la principale variable de correction à appliquer sur les données DVF brutes.
Pour les terrains constructibles, le prix au m² de terrain est une donnée distincte des prix de logements. Il varie fortement selon la constructibilité (PLU, coefficient d'emprise au sol), la desserte en réseaux, l'exposition et la topographie. Prescriptio permet de filtrer spécifiquement les transactions foncières (terrains à bâtir) dans les données DVF pour obtenir des références de marché terrain.
Analyser les prix DVF par commune
Consultez la recherche DVF par commune et les bases des notaires
Questions fréquentes sur les prix au m² DVF
Comment calculer le prix au m² à partir des DVF ?
Le prix au m² se calcule en divisant la valeur foncière totale de chaque transaction par la surface bâtie déclarée. Pour obtenir une statistique représentative, on retient la médiane des transactions sur un minimum de 20 ventes comparables sur les 24 derniers mois.
Pourquoi utiliser la médiane plutôt que la moyenne ?
La médiane est moins sensible aux valeurs extrêmes que la moyenne arithmétique. Dans l'immobilier, quelques transactions atypiques peuvent faire varier la moyenne de 20 à 30 % sans refléter le marché réel. La médiane représente le prix central : 50 % des biens se sont vendus au-dessus, 50 % en dessous.
Quel est le prix au m² moyen en France en 2024 ?
Le prix médian au m² pour les appartements en France en 2024 s'établit autour de 3 500 €/m² au niveau national. Pour les maisons, le médian national est autour de 2 200 €/m². Les écarts entre territoires sont considérables : de 10 500 €/m² à Paris à moins de 1 000 €/m² dans certaines zones rurales.
Les prix DVF incluent-ils les frais de notaire ?
Non. La valeur foncière dans les DVF correspond au prix net vendeur, sans les frais de notaire ni les frais d'agence. Pour estimer le coût total d'acquisition, il faut ajouter environ 7 à 8 % pour un bien ancien ou 2 à 3 % pour un bien neuf.
Pour aller plus loin
Le prix au m² est une clé d'entrée dans les données DVF. Retrouvez le guide complet sur les Demandes de Valeurs Foncières et la recherche par commune pour affiner votre analyse.
Ghislain Levrat
Fondateur de Prescriptio
Spécialiste des données foncières et de la construction. Prescriptio calcule les prix au m² médians à partir des 8,5 millions de transactions DVF de la DGFiP pour permettre aux professionnels du BTP et de l'immobilier d'évaluer les marchés locaux avec précision.