Prix au m2 DVF — Données reelles par commune et type de bien
Le prix au m2 issu des DVF se calcule à partir des transactions reelles enregistrees par la DGFiP. La mediane est preferee a la moyenne car moins sensible aux valeurs extremes. Disponible par type de bien (maison, appartement, terrain) et avec un historique depuis 2014, ce guide detaille la méthode, les prix par ville et l'évolution sur 10 ans.
Méthode de calcul du prix au m2
Pour chaque transaction comportant une surface batie renseignee, on divise la valeur fonciere totale par la surface reelle batie. Seules les transactions de type maison ou appartement avec une surface non nulle sont retenues ; les terrains nus, dependances et locaux commerciaux sont exclus. La mediane est systématiquement preferee a la moyenne : sur un marché comme Paris, quelques transactions de prestige a 25 000 EUR/m2 feraient grimper la moyenne de manière non representative. Un calcul fiable demande un minimum de 20 transactions comparables ; en dessous, les résultats sont affiches avec un avertissement. Les mutations à titre gratuit (donations, successions) ne figurent pas dans les DVF.
Prix au m2 dans les grandes villes francaises
Voici les prix medians au m2 sur les transactions 2023-2024 (appartements / maisons) : Paris (75) 10 500 EUR/m2 (peu de maisons), +28 % depuis 2014 et -12 % depuis 2022 ; Lyon (69) 4 800 / 3 800 EUR/m2, +65 % depuis 2014 et -8 % depuis 2022 ; Marseille (13) 3 200 / 2 800 EUR/m2, +45 % depuis 2014 et stable depuis 2022 ; Bordeaux (33) 4 200 / 3 500 EUR/m2, +80 % depuis 2014 et -15 % depuis 2022 ; Nantes (44) 3 600 / 2 900 EUR/m2 ; Toulouse (31) 3 400 / 2 700 EUR/m2 ; Strasbourg (67) 3 100 / 2 600 EUR/m2 (données partielles a cause du droit local alsacien-mosellan).
Évolution des prix depuis 2014
La période 2014-2019 a connu une hausse moderee mais continue, portee par des taux d'intérêt bas : les metropoles ont progresse de 20 a 35 %, le volume atteignant un record en 2019 avec environ 1,07 million de ventes de logements. La crise COVID de 2020 n'a eu qu'un impact temporaire sur les volumes (chute de 14 % rattrapee en 2021) mais a declenche un exode urbain partiel qui a booste les prix dans les villes moyennes et les communes periurbaines de 15 a 25 % entre 2020 et 2022. Depuis fin 2022, la remontee des taux a enclenche une correction : les volumes ont chute de 30 a 40 % et les prix ont recule de -5 % a -15 % dans la plupart des metropoles, tout en restant en hausse nette par rapport a 2014.
Utiliser les prix au m2 pour une estimation professionnelle
Les professionnels selectionnent d'abord les transactions comparables : même type de bien (appartement ou maison), même tranche de surface (plus ou moins 20 %), perimetre géographique coherent (commune, quartier, rue), sur les 24 derniers mois. Ils appliquent ensuite des coefficients d'état pour les differences qualitatives absentes des DVF : un bien renove peut valoir 10 a 20 % de plus que la mediane, un bien necessitant des travaux 15 a 25 % de moins. Pour les terrains constructibles, le prix au m2 de terrain est une donnée distincte, variant selon la constructibilite (PLU, emprise au sol), la desserte en reseaux et la topographie. Prescriptio permet de filtrer spécifiquement les transactions foncieres.
Questions fréquentes
Comment calculer le prix au m2 à partir des DVF ?
Le prix au m2 se calcule en divisant la valeur fonciere totale de chaque transaction par la surface batie déclarée. Pour une statistique representative, on retient la mediane des transactions sur un minimum de 20 ventes comparables sur les 24 derniers mois.
Pourquoi utiliser la mediane plutôt que la moyenne ?
La mediane est moins sensible aux valeurs extremes. Dans l'immobilier, quelques transactions atypiques peuvent faire varier la moyenne de 20 a 30 % sans refleter le marché reel. La mediane represente le prix central : 50 % des biens se sont vendus au-dessus, 50 % en dessous.
Quel est le prix au m2 moyen en France en 2024 ?
Le prix median au m2 pour les appartements en France en 2024 s'établit autour de 3 500 EUR/m2 au niveau national. Pour les maisons, le median national est autour de 2 200 EUR/m2. Les ecarts sont considerables : de 10 500 EUR/m2 a Paris a moins de 1 000 EUR/m2 dans certaines zones rurales.
Les prix DVF incluent-ils les frais de notaire ?
Non. La valeur fonciere dans les DVF correspond au prix net vendeur, sans les frais de notaire ni les frais d'agence. Pour estimer le coût total d'acquisition, il faut ajouter environ 7 a 8 % pour un bien ancien ou 2 a 3 % pour un bien neuf.
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